Voditelj iznajmljivanja: kvalifikacije i radne obveze

Posao voditelja najma nije rijedak. Ali mnogi ljudi nemaju pojma o kakvoj se profesiji radi, koje su kvalifikacije tamo potrebne i koje su glavne obaveze na poslu. Vrijeme je da se popravi ovaj jaz.

Upravitelj najma, u svakom slučaju, radi po shemi kamatnih stopa, odnosno dobiva određeni postotak od svake transakcije koju napravi. Svakako ćete morati održavati stalan kontakt s ljudima. I to ne samo s vlastitim menadžmentom, već i s klijentima koji žele nešto iznajmiti ili iznajmiti. Stoga su karakteristične značajke rada upravitelja za isporuku poslovnih nekretnina ili stambenih prostora tradicionalno:

• česta poslovna putovanja i putovanja;
• prekovremeni i neredoviti rasporedi rada;
• nemogućnost predviđanja gdje i kako će završiti radni dan, koliko će trajati ova ili ona registracija;
• sustavni emocionalni stres.

Poslovne nekretnine su za takvog upravitelja vrlo isplative, jer su skupe, a čak se i kod najma plaća solidan iznos.... Stoga, stope provizije obećavaju impresivne; ali nije sve tako jednostavno i lako. Samo oni koji majstorski poznaju specifičnosti tržišta, koji su spremni duboko i sveobuhvatno proučavati značajke određenih objekata, postići će uspjeh u ovom segmentu tržišta. A konkurencija je tamo žestoka i nemilosrdna.

Radeći kao trgovac nekretninama, morat ćete, međutim, platiti više pažnje ne individualne karakteristike pojedine zgrade, nego opća statistika i ekonomska dinamika. Pozornost takvog stručnjaka mora biti usmjerena na demografske specifičnosti regije, jer upravo ona određuje potražnju i ponudu za određenim vrstama roba i usluga. Potrebno je pomno pratiti situaciju s konkurentima, prijedloge koje oni daju. Čak i ako su ove ponude u susjednim cjenovnim razredima ili se razlikuju po području.

Svaki dogovor se razrađuje pojedinačno. Pregovori mogu potrajati. Proces dogovora i odobravanja dokumenata, pojedinačnih parametara ugovora nije ništa manje dug. Vrlo su male šanse za predaju velike poslovne nekretnine u manje od tri mjeseca. Zato menadžer mora razviti strpljenje i metodologiju.

Ono što je rečeno jasno pokazuje da dobar upravitelj najma mora izvrsno poznavati:

• ekonomska znanja;
• metode za izračun dobiti i gubitka;
• matematički modeli koji omogućuju predviđanje razvoja situacije na tržištu;
• detaljan proces najma;
• vještine izrade ugovora i procjene njihovog sadržaja;
• vještine formiranja drugih potrebnih dokumenata (a ima ih također puno).

Danas je iznimno rijetko da menadžer radi sam. Obično je uključen u rad cijelog odjela, pa je prisiljen uskladiti svoje djelovanje s aktivnostima drugih zaposlenika. Zakup se može izraziti u davanju nekretnine kako u privremeni posjed i korištenje, tako i samo na privremeno korištenje. Menadžer je dužan razumjeti ovu suptilnost i razumjeti što se i kada, pod kojim konkretnim uvjetima prenosi na zainteresiranu stranu. Osim toga, ima puno posla puno prije sklapanja ugovora.

Stanari i oni koji namjeravaju nešto predati donose mu razne dokumente. Potrebno je sve pažljivo proučiti, provjeriti, usporediti jedni s drugima i s normama zakona.

Također je potrebno:

• kreirati i održavati ažurirane baze podataka stanara s kontakt podacima;
• analizirati obujam prodaje;
• iznijeti prijedloge kako njihove, te iste količine, povećati ili barem zadržati na sadašnjoj razini;
• tražiti nove stanare;
• kontrolirati ispunjavanje uvjeta po već sklopljenim ugovorima.

Ovaj dokument, kao i uvijek, sastavlja se pojedinačno u svakoj organizaciji. Ali još uvijek postoje zajedničke točke u vezi s odgovornostima izvođača. Oni svakako moraju znati:

• glavni savezni i regionalni propisi koji se odnose na financijska pitanja, promet nekretninama, zaštitu objekata kulturne baštine, zaštitu prirode i prava drugih vlasnika;
• postupak sklapanja, izvršenja i raskida ugovora utvrđen zakonom i razjašnjen poslovnim pravilima;
• struktura vlastitog odjela;
• algoritam djelovanja u slučaju određene situacije;
• norme radnog prava;
• sigurnosni zahtjevi, protupožarna i industrijska, biološka i radijacijska, protuteroristička sigurnost (ako takvi rizici mogu biti prisutni u objektima);
• porezne norme;
• postupak dokumentiranja i prijenosa plaćanja;
• osnovni standardi tijeka dokumenata;
• tržišni uvjeti;
• postupak pregleda i ispitivanja zgrada, građevina i njihovih pojedinih dijelova.

Također, upravitelj najma treba biti svjestan:

• zemljište, stambeni standardi;
• etika i taktika poslovnog pregovaranja;
• psihologija poslovnog partnera;
• poslovnik u organizaciji.